부동산 매매시 어렵고 복잡한 양도소득세를 미리 계산 하는데 도움이 되는 자동계산기가 국세청 홈페이지에서 제공하고 있습니다.
로그인을 하지 않아도 간편하게 계산할 수 있습니다.
1. 국세청 홈택스 자동계산기(부동산, 주식)
국세청 홈페이지나 홈택스에서는 부동산 매매와 주식매매 하실 때 편리하게 이용할 수 있는 양도소득세 자동계산기를 제공하고 있습니다.
양도가액/취득가액을 모두 알고 있는 경우와 취득가액을 모르는 경우 등 여러 경우의 수를 계산할 수 있습니다.
국세청에서 제공하는 계산기는 로그인 하지 않아도 간편하게 세금을 확인 할 수 있습니다.
계산기는 취득액을 아는 경우와 모르는 경우로 나눠서 계산하실 수 있습니다.
2. 1가구 2주택 양도소득세 자동계산
국세청에서는 1가구 2주택 양도소득세를 자동 계산 할 수 있는 계산 프로그램을 제공하고 있습니다.
이 경우에도 로그인을 하지 않고 계산할 수 있습니다.
3. 장기보유 특별 공제율
장기보유 특별 공제율은 토지/건물, 조합원입주권(승계취득한 경우 제외)와 1가구 1주택 비율이 다릅니다.
1주택을 3년 이상 보유한 경우에는 연 4%씩 최대 40%까지 적용(최대 10년) 됩니다.
4. 양도소득세 신고납부 기간
부동산과 주식 양도소득세는 납부할 세액이 1천만원이 넘으면 분할 납부를 하실 수 있습니다.
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부동산
양도일이 속하는 달의 마지막 일로부터 2개월 내에 속하는 주소지 관할세무서에서 신고와 납부를 하셔야 합니다.
즉, 24년 04월 02일에 잔금을 받은경우 양도소득세 신고, 납부기한은 24년 6월 30일 까지 입니다. 만약 6월 30일이 토요일이나 일요일 또는 법정 공휴일(근로자의 날 포함)인 경우에는 그 날의 다음날까지 신고 납부 하실 수 있습니다.
2개월 이내에 납부하지 않을 경우 납부해야 하는 세금의 20%(무신고가산세)와 1일 0.022%의 납부지연가산세가 함께 부과됩니다.
주식
양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 내에 신고와 납부를 해야 합니다. 반기 중 여러 건의 주식을 양도한 경우에는 반기별로 모아서 함께 신고와 납부를 하시면 됩니다.
파생상품을 양도한 경우 그 다음해 5월 종합소득세 신고기간에 확정신고와 납부를 하시면 됩니다. 연 1회만 신고하면 됩니다.
5. 양도소득세란
양도소득세란 토지나 건물 아파트등 부동산을 매도할 때 매수했던 금액과의 차액에 발생하는 세금을 말합니다.
매도 금액에서 부동산을 취득했을 때 가격과 필요경비, 양도 소득 공제 및 해당하는 금액 공제 금액을 뺀 나머지에 대해 부과하는 세금으로 간단히 말하면 부동산을 팔때 차액으로 이득을 본 금액에 대한 세금을 말합니다.
6. 비과세 조건
부동산을 매매하실 때 1주택을 보유하고 있으면서 2년이상 보유한 경우에는 양도소득세가 없습니다.
단 양도 당시에 실제 거래가액이 12억이 초과되는 주택은 제외됩니다.
비과세 조건은 1세대 1주택이어야 하며 17년 8월 3일 이전에 구입한 주택은 소유한지 2년이 지나면 됩니다.
하지만 12억 이상의 주택을 매매하시거나 17년 8월 3일 이후에 구입한 주택은 비과세에서 제외되며 소유한지 2년 뿐만 아니라 거주 2년의 요건이 따라붙습니다.
주택에 딸린 토지가 도시지역 내에 있으면 주택정착 면적의 5배(수도권은 3배)까지, 도시지역이 아닌 경우는 10배까지 양도소득세가 부가되지 않습니다.
일시적 1가구 2주택
일시적 1가구 2주택 개정안은 23년 1월 12월 이후 양도하는 분부터 적용가능합니다.
조정지역 내에 일시적 1가구 2주택 비과세 요건은 이전주택과 신규 매매한 주택 모두 조정지대상 지역 내인 경우에 해당됩니다.
신규주택 취득은 이전주택 취득일로부터 1년 이상이 경과 하여야 합니다. 이전 주택을 양도하실 경우 신규주택 취등한 날로부터 3년 이내에 양도하셔야 합니다.
7. 세금 감면 조건
장기 임대주택을 소유하신분, 공공사업용 토지를 이용하시는 분, 8년 이상 자경농지를 지으시는 분은 비과세 대상에 포함되지는 않지만 세금을 감면 받을 수 있습니다.
그 외 양도세
1. 분양권 입주권 양도세
주택, 분양권, 입주권을 양도하라 경우에는 1년 이내 단기양도는 70%, 2년 이내 양도는 60%의 양도소득세가 적용됩니다. 3년을 보유한 뒤 양도를 하여도 60%의 세율을 적용합니다. 주택 분양권은 2년 이상 보유하여도 기본세율을 적용하지 않습니다.
2. 오피스텔 분양권
1년 미만은 50% 2년 미만은 40%의 양도소득세가 적용됩니다. 오피스텔 분양권을 2년 이상 보유하신 분은 기본세율을 적용받으실 수 있습니다.
8. 필요경비
인정되는 필요경비
취득시 필요한 비용은 필요경비로서 인정됩니다. 즉, 취득세, 법무사 비용, 취득중개수수료, 컨설팅 비용, 매수자 부담 양도소득세가 인정됩니다.
양도시 필요한 비용은 인정 받을 수 있습니다. 양도중개수수료, 세무사 양도소득세 신고 수수료는 필요경비로서 인정 받을 수 있습니다.
수리시 비용인 발코니 샤시, 홈오토 설치비, 건물 난방시설 교체와 공사비, 방확장 등 내부시설 개량 공사비 자바라 및 방범창 설치비등은 인정 받을 수 있습니다.
인정되지 않는 경비
벽지, 장판교체 비용, 싱크대, 보일러 수리비, 옥상 방수 공사비, 하수도관 교체비, 오수 정화조 설치 및 교체비, 화장실 공사비, 마루공사비는 인정되지 않습니다.